譲渡所得とは財産を売って得た所得で、その財産の種類によって税金の計算が異なります。

 土地、建物や株式を売ったとき･･･他の所得と分離して税金を計算します。

 土地、建物や株式以外の財産を売ったとき･･･他の所得と総合して税金を計算します。

譲渡所得＝譲渡収入−（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入＝土地建物を売った価額

取得費＝土地建物の購入代金など（建物は減価償却費を控除します）

取得費は実際の購入代金に代えて売却価額の5％とすることもできます。

譲渡費用＝土地建物を売るために支出した仲介料、測量費、収入印紙など

　譲渡所得に対 する税金は、譲渡があった年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるか否かにより、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分して計算します。

課税短期譲渡所得＝譲渡所得　
（特別控除100万円はありません）

(1)､(2)のいずれか多い方を適用

　　(1)課税短期譲渡所得に対して
　 .. .所得税40％　住民税12％

　　(2)(A−B)×110％
　　　　 所得税、住民税それぞれについて計算します。

1.取得費は被相続人（死亡した人）が購入したときの代金となります。ただし売却価額の5％とすることもできます。

2.長期と短期の区分は、被相続人が取得したときから相続人が譲渡した年の1月1日までの期間で判定します。

3.相続によって取得した土地や建物を、相続税の申告書の提出期限後3年以内に譲渡したときは、本人が納付した相続税額のうち次の相続税相当額を取得費に加算して控除することができます。

●土地等相続したすべての土地等に対応する相続税額（物納した土地および物納申請中の土地に対応する相続税額は除きます）

●建物その建物に課された相続税額

　1.居住用財産の譲渡所得の特別控除

居住用財産とは、自分が住んでいる家屋とその敷地をいいます。

次のような居住用財産を売ったときは、譲渡所得の計算上3,000万円の控除ができます。この場合は、長期譲渡所得の特別控除100万円は重複して控除できません。

課税譲渡所得＝譲渡収入−（取得費＋譲渡費用）−3,000万円

1.自分の住んでいる家屋を売ったとき

2.自分の住んでいる家屋とともに、その敷地を売ったとき

3.自分の住んでいた家屋が災害で滅失した後の敷地を、災害の日から数えて3年目の年の12月31日までに売ったとき

4.住まなくなった家屋とその敷地を、住まなくなった日から数えて3年目の年の12月31日までに売ったとき

(2)家屋と敷地の所有者が違う場合

　家屋の持主とその敷地の持主が違う場合でも、次のようなときは、家屋の譲渡所得が、3,000万円に満たないときに限り、その満たない金額を敷地の持主の譲渡所得から控除することができます。

1.家屋とその敷地を一緒に売却したこと

2.家屋の持主と敷地の持主が生計を一にする親族で、同居していること

(3)家屋と敷地が共有である場合

　家屋と敷地をそれぞれ共有で持っていた場合は、その持分に応じて譲渡所得を計算しますが、その場合、その持主ごとに条件を満たしていれば、それぞれから3,000万円を控除することができます。

(4)特例が受けられない場合

1.売る相手が配偶者、直系血族、生計を一にしている親族、内縁の者など特別関係者である場合

2.他の特例を受ける場合

3.前年又は前々年に、この特例又は居住用財産の買換え（交換）の特例を受けている場合

2.居住用財産を譲渡した場合の税率の軽減

　次の条件に該当する居住用財産を譲渡した場合は、税率が軽減されます。

1.譲渡をした年の1月1日で所有期間が10年を超え、国内にあること

2.売る相手が配偶者、直系血族など特別関係者でないこと

3.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除や、収用等により譲渡した場合の5,000万円の特別控除は受けられますが、居住用財産の買換え（交換）等の特例を受けていないこと

4.前年又は前々年に、この軽減税率の適用を受けていないこと

6,000万円までの部分所得税10％　住民税4％

6,000万円を超える部分所得税15％　住民税5％

　居住用財産を譲渡し、その年の前年、その年又はその翌年中に代わりの居住用財産を取得し、取得した年の翌年末までに住んだ場合は、他の特例の適用を受けないときに限り、次のように譲渡所得を計算します。

●譲渡資産の収入金額≦買換資産の取得価額のとき、譲渡はなかったものとされ、将来売却するときまで税金は繰り延べられます。

●譲渡資産の収入金額＞買換資産の取得価額のとき、越える部分について長期譲渡所得として課税されます。（100万円の特別控除はありません）

居住用財産の買換えの特例には次の(1)〜(3)があります。

(1)特定の居住用財産の買換え

（平成13年1月1日から平成15年12月31日までの特例です）

1.譲渡をした年の1月1日で所有期間が10年超であること

2.居住期間が10年以上であること

3.購入する住宅の床面積は50�u以上280�u以下で、土地の面積は500�u以下であること

4.マンションに住み替える場合は、築後25年以内のものであること

5.譲渡資産も買換資産もともに国内にあること

6.売る相手が配偶者や直系血族など特別関係者でないこと

7.3,000万円の特別控除等他の特例を受けないこと

(2)相続等により取得の居住用財産の買換え

1.譲渡する居住用財産は父母又は祖父母が居住していたもので、これらの者から相続又は遺贈により取得した次のものです。

（ア）父母又は祖父母が相続のときまで住んでいたもの

（イ）相続後建て替えた場合には、建て替えた家も含まれます。（ただし所有期間は建て替え後の期間となります）

（ウ）建て替えにより借地権を取得したときは、その借地権も含まれます。

（エ）相続後、土地区画整理事業等による換地処分などで取得した家屋や土地も含まれます。

2.譲渡者が、その家屋のある場所に30年以上住んでいること

3.譲渡資産は3,000万円特別控除の対象となる資産のうち、譲渡した年の1月1日において所有期間が家屋、敷地ともに10年を超えるもの（所有期間は父母又は祖父母の所有期間も加えます）

4.譲渡資産も買換資産もともに国内にあること

5.売る相手が配偶者や直系血族など特別関係者でないこと

6.3,000万円の特別控除等他の特例を受けないこと

(3)居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除

（平成10年1月1日から平成15年12月31日までの間の譲渡に適用）

　住宅ローンが残っている居住用財産を譲渡して損失が生じ、かつ、代わりの居住者用財産をローンで購入したときにおいて、次に掲げる要件のすべてに該当する場合には、その損失のうち一定の金額を、その年の翌年以後3年間の所得金額から控除することができます。ただし、家屋とともに譲渡した敷地のうち、500�uを越える部分に相当する損失の金額は繰越控除できません。

要件

1.所有期間が5年を超え、かつ、ローンの返済が終了していない居住用財産の譲渡であること

2.譲渡の年、又はその翌年中に代わりの居住用財産をローンで取得し、その年の翌年末までに住むこと

3.売る相手が、配偶者や直系血族など特別関係者でないこと

4.控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下で、年末に買換資産のローンが残っていること

5.買換資産の床面積が50�u以上であること

6..前年又は前々年に、3,000万円特別控除等他の特例を受けていないこと

■平成11年分以降はこの譲渡損失の繰越控除は住宅ローン税額控除と併用できますが、住宅取得資金等の贈与の特例は重複して受けられません。

■繰越控除される譲渡損失とは、譲渡所得の金額の計算上生じた損失のうち、他の所得と通算してもなお控除しきれない金額です。

株式を売ったときの譲渡所得は、次のように計算します。

譲渡所得＝譲渡収入−（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入＝株式の売却価額

取得費＝株式の購入代金など（実際の購入代金に代えて売却価額の5％とすることもできます。）

譲渡費用＝株式を購入するために要した借入金の利子でその売却の年中に支払うべきものや、売却のために支出した売却手数料など

　税金は、他の所得と分離して計算します。株式の売却のつど、申告分離課税と源泉分離課税（証券会社を通じて売却するものに限られます）を選択することができます。ただし、この源泉分離課税は平成14年12月31日までで廃止されます。

　これらの資産には、ゴルフ会員権、営業権やその他の権利、書画、骨董品、貴金属、車両運搬具や工具器具備品など、様々なものが含まれます。ただし、家具や衣料品など、生活に通常必要な資産の譲渡益は非課税です。